Carla Cristina Soares Notária

Experiência e
profissionalismo

Os nossos serviços entrecruzam-se na vida das pessoas e das empresas e pressupõem um aconselhamento prévio.

Quem nos consulta deve preocupar-se em explicar, com exatidão, o objetivo pretendido e percorrer connosco os vários caminhos possíveis.

A finalidade última será a escolha da solução mais adequada à finalidade visada, nomeadamente em termos financeiros e familiares, podendo os vários caminhos possíveis diferenciar-se em quantias avultadas de custos fiscais, registrais e outros.

A forma exigida por lei para a validade dos atos praticados diverge consoante a sua natureza.

Saber mais sobre Orçamentos

Os nossos Serviços

Temos uma equipa profissional e qualificada à sua espera, pronta a esclarecer e a ajudar no que se revelar necessário.

Por imposição legal, a notária apenas celebra atos que impliquem a presença dos intervenientes dentro dos limites do concelho de Lisboa, mas desloca-se, sob marcação prévia, dentro desses limites.

As informações que se seguem não dispensam a consulta de um técnico especializado.

Escrituras

Escrituras: o que são

A escritura é verbalmente solicitada ao notário, que a aceita se o pedido for lícito e as partes tiverem capacidade para o ato pretendido, sendo então preparada e redigida, com rigor, concisão e clareza, pelo notário.

Para Salvatore Satta, em Poesia e verdade da vida do notário, “a vontade, para ser tal, para ser vontade do ordenamento, precisa do homem que a faça sua e efetue ele também (...) um juízo”. Esse homem é o notário e o ato público esse juízo.

Agendada a escritura, as partes comparecem perante o notário e ouvem lê-la, em voz alta, a qual:

  • Começa por uma introdução, com a indicação da sua data e do seu autor, o notário;
  • Seguida de uma parte dedicada à identificação dos interessados e à verificação da sua identidade, e, sendo o caso, à verificação da sua qualidade e poderes;
  • De uma outra parte na qual o notário descreve o ato que se está a celebrar, o seu conteúdo, cláusulas, objeto e ónus que sobre este incidam;
  • E de uma parte final, dedicada à descrição dos documentos que se vão arquivar e dos que foram exibidos, no âmbito do exercício de uma função pública:
    • De verificação do cumprimento de obrigações fiscais (pagamento de IMT e IS);
    • De fiscalização da apresentação de declarações fiscais (veja-se o caso da declaração de ter ou não ocorrido mediação imobiliária e da Modelo 11, que o notário envia mensalmente à AT, com a indicação de todos os atos realizados no mês anterior);
    • De prevenção de branqueamento de capitais (com a indicação do modo de pagamento, perfeitamente identificado na escritura); e
    • De defesa do consumidor e da segurança do comércio jurídico (vejam-se os casos de verificação de que o prédio pertence a quem o está a alienar e de quais os ónus que o oneram, com consulta, no momento da celebração, à base de dados do registo, de verificação de que os documentos destinados a extinguir ónus, como hipotecas, se encontram corretamente emitidos, de exibição da licença de utilização, de exibição da certidão comprovativa da conclusão de infraestruturas de loteamento e de verificação da entrega ao comprador da ficha técnica da habitação e do certificado energético).

Àquela parte final segue-se o fecho da escritura, no qual se indica que a mesma foi lida em voz alta aos outorgantes e aos mesmos explicado o seu conteúdo.

Por fim, a escritura é assinada pelos outorgantes e, por último, pelo notário.

Vantagens da escritura pública

As escrituras são documentos autênticos, que fazem prova plena dos factos presenciados pelo notário, a qual só pode ser afastada com base na sua falsidade e não já, por exemplo, com base em depoimentos de testemunhas.

Há casos em que a lei exige essa forma para determinado contrato, tendo em vista a segurança do comércio jurídico e a necessária ponderação da vontade de contratar pelas partes envolvidas, mas qualquer contrato pode ser formalizado por escritura pública, ainda que a lei não o exija.

Além da sua força probatória, a forma de escritura pública é relevante no que respeita:

  • À garantia de que a mesma respeita a vontade das partes, a quem foi explicado o seu conteúdo;
  • À garantia da sua legalidade;
  • À garantia de que as partes tinham legitimidade para praticar o ato;
  • À garantia da prevenção de conflitos;
  • À garantia da inalterabilidade, da preservação e do fácil acesso ao documento, cujo original é obrigatoriamente arquivado no cartório.

Identificação

Qualquer pessoa que pretenda outorgar uma escritura tem obrigatoriamente que se identificar com um documento de identificação válido; na sua falta, pode identificar-se com a presença de dois abonadores portadores de um desses documentos, dentro do seu prazo de validade.

Tipos de escrituras

A forma de escritura pública aplica-se em geral a contratos referentes a imóveis, crédito, heranças, convenções antenupciais, divórcio, associações, fundações e sociedades.

Entre outros contratos, celebram-se por escritura pública, quando referentes a bens imóveis, o contrato-promessa com eficácia real, a compra e venda, a permuta, a dação em cumprimento ou em pagamento, a doação, com ou sem reserva de usufruto, a constituição do direito de usufruto, de habitação, de servidão, de superfície, a renúncia a usufruto, a partilha por divórcio, a divisão de coisa comum, a constituição e a alteração da propriedade horizontal, dos conjuntos imobiliários e turísticos e do direito real de habitação periódica, a justificação, o reconhecimento de direitos e a expropriação amigável.

No tocante a heranças celebram-se por escritura pública a habilitação de herdeiros, a partilha por óbito, a cessão de quinhão hereditário e o repúdio de herança.

É ainda usual celebrar por escritura pública o contrato-promessa com eficácia meramente obrigacional, o arrendamento, a cessão de exploração e o trespasse.

Também se celebram por escritura o mútuo (entre particulares ou com intervenção de instituições financeiras de crédito), a abertura de crédito, a hipoteca, o penhor, a fiança, a cessão de crédito hipotecário e do grau hipotecário, a consignação de rendimentos e de receita e a assunção de dívida, entre outros.

No âmbito das pessoas coletivas, celebram-se por escritura pública a constituição e a alteração de associações e fundações e é usual ainda recorrer a essa forma na celebração de contratos de constituição, de alteração, de liquidação e dissolução de sociedades, de cessão, divisão, unificação e partilha de quotas e de partilha do ativo restante.

Pela sua relevância prática, na vida dos cidadãos e das empresas, deixamos aqui notas sobre alguns desses contratos.

Contrato-promessa

Noção

O contrato-promessa é uma convenção pela qual alguém se obriga a celebrar determinado contrato (o chamado contrato prometido ou contrato definitivo) e destina-se essencialmente a salvaguardar as partes envolvidas de eventuais quebras contratuais da contraparte.

Se em regra o contrato prometido é a compra e venda, nada obsta a que se prometa celebrar outro tipo de contrato, como uma permuta ou uma dação em cumprimento.

Contrato-promessa com eficácia obrigacional

O que é

O contrato-promessa pode ter eficácia meramente obrigacional (entre as partes que o celebram).

Neste caso, porque a promessa é meramente obrigacional, caso o bem venha a ser alienado a um terceiro, o promitente adquirente terá primeiramente que anular judicialmente essa venda e subsequentemente exigir, também judicialmente, a celebração do contrato prometido ao promitente alienante.

Em alternativa, caso não seja possível a anulação, poderá exigir uma indemnização ao promitente alienante.

Registo

O contrato-promessa com eficácia meramente obrigacional pode ser registado provisoriamente por natureza, pelo prazo de 6 meses, renovável por iguais períodos, mediante declaração das partes, e até 1 ano após a data fixada no contrato-promessa para a celebração do contrato definitivo.

Pode ainda efetuar-se um registo provisório de aquisição com base em mera declaração do proprietário, com assinatura reconhecida presencialmente, válido por 6 meses; este registo não é renovável e caduca sempre findo aquele prazo, perdendo o promitente adquirente a prioridade que esse registo provisório lhe proporcionava; porém, nada impede que seja requerido novo registo provisório de aquisição, fixando o mesmo uma nova data para a prioridade.

Em qualquer dos casos, o registo provisório, se ainda dentro do seu prazo de vigência, converte-se em definitivo com a apresentação a registo do contrato prometido e essa conversão retroage os efeitos deste à data do registo provisório.

Contrato-promessa com eficácia real

Pode ser atribuída eficácia real ao contrato-promessa, por via da qual o promitente comprador adquire um direito real de aquisição, o que lhe permite fazer valer o seu direito a celebrar o contrato prometido em qualquer circunstância, mesmo que o bem tenha sido alienado a um terceiro.

Para que a um contrato-promessa seja atribuída eficácia real é necessário que o mesmo seja formalizado por escritura pública, nesta fique expresso que lhe é atribuída eficácia real e que se proceda ao seu registo.

Este registo não tem prazo de caducidade e permite ao promitente adquirente perseguir o bem, independentemente do número de transmissões e de quem seja o seu atual proprietário.

Transmissão onerosa de edifícios ou frações

A promessa referente à transmissão onerosa de edifícios ou frações (construídos, em construção ou a construir) carece do reconhecimento presencial das assinaturas e da certificação pelo notário da existência da licença de utilização ou de construção.

Caso tal não seja possível, o notário adverte as partes da invalidade de que o contrato-promessa padece e de que não poderão formalizar a venda definitiva sem a exibição desse documento.

A invalidade decorrente da falta de exibição da licença só pode ser invocada pelo promitente-vendedor se essa omissão tiver sido causada pela outra parte.

Preferência

A lei prevê vários direitos de preferência legais, atentos variados interesses, a favor de privados ou de entidades públicas, no caso de venda ou dação em pagamento de um imóvel.

Quando se celebra um contrato-promessa e existem direitos de preferência é conveniente sujeitar os seus efeitos à condição resolutiva de algum preferente vir a exercer o seu direito dentro do prazo que lhe é concedido por lei (em geral 8 dias), sob pena de, não o fazendo, o promitente-vendedor poder incorrer em responsabilidade contratual.

Implicações fiscais

Tradição

A promessa de aquisição e alienação está sujeita a IMT (apenas, não a Imposto do Selo), logo que verificada a tradição (transferência da posse do bem), exceto se se tratar de aquisição de habitação para residência própria e permanente, caso em que se verifica a isenção se, cumulativamente, não tiver sido clausulado que o promitente adquirente poderá ceder a sua posição contratual, o promitente adquirente não tiver cedido a sua posição a terceiro ou não tiver sido conferida uma procuração dita “irrevogável” pelo alienante.

O IMT é suportado pelo promitente adquirente.

É irrelevante para este efeito que à promessa tenha ou não sido atribuída eficácia real: apenas releva o facto de ter ou não ocorrido tradição.

Cessão da posição contratual

A promessa em que seja clausulado que o promitente adquirente poderá ceder a sua posição contratual a terceiro, bem como a respetiva cedência de posição contratual, estão sujeitas a IMT (apenas, não a Imposto do Selo), a liquidar antes da celebração do contrato, suportado pelos sucessivos promitentes adquirentes, não lhe sendo aplicável qualquer isenção, sendo neste caso a tributação feita apenas pela parte do preço pago em cada um dos contratos, aplicando-se a taxa que corresponder à totalidade do preço acordado e, sempre que o promitente adquirente ou cessionário venha a celebrar o contrato definitivo, o imposto por ele já pago será levado em conta na liquidação final.

Ainda que no contrato-promessa não tenha sido clausulada a possibilidade de o promitente adquirente ceder a sua posição contratual a terceiro, se esta vier a ocorrer e o proprietário vier a alienar o imóvel a terceiro, a cedência está sujeita a IMT, não lhe sendo aplicável qualquer isenção, a não ser que o cedente (primitivo promitente comprador) declare à Autoridade Tributária, no prazo de 30 dias a contar da cessão, que se limitou a receber do terceiro o valor que havia pago de sinal e o demonstre através de documentos idóneos ou conceda autorização à AT para aceder à sua informação bancária.

A cessão de posição contratual que origine ganho para o cedente dá ainda lugar a tributação do cedente em mais-valias, em sede de IRS ou IRC.

Permuta

Se se tratar de uma promessa de troca em que apenas uma das partes tome posse do imóvel, o IMT é pago como se tratasse de uma compra e venda, sem prejuízo dos acertos necessários aquando da celebração do contrato definitivo.

Compra e venda

Noção

A compra e venda é um contrato oneroso pelo qual se transmite a propriedade de uma coisa ou outro direito mediante um preço.

A compra e venda é o contrato paradigmático dos chamados contratos onerosos, que se contrapõem aos contratos gratuitos, como a doação, sendo por isso as suas regras aplicáveis a outros contratos onerosos, como a permuta.

Efeitos

A transmissão da propriedade ocorre, em geral, imediatamente após a assinatura do contrato, independentemente da entrega do bem, do pagamento do preço ou do registo.

No entanto, a compra e venda tem como efeitos, além da transmissão da propriedade, a obrigação de entrega da coisa vendida e a obrigação de pagar o preço.

A compra e venda pode ser celebrada com convenção de reserva de propriedade até integral pagamento do preço ou sob condição suspensiva, caso em que a propriedade só se transmite com o integral pagamento do preço ou a verificação da condição, que é um acontecimento futuro e incerto.

Pode ainda convencionar-se a venda de uma coisa futura, no sentido de que ainda não existe (fração de prédio ainda por edificar) ou de que ainda não pertence a quem a vende, mas que o vendedor tem a expetativa de vir a adquirir, caso em que a transmissão da propriedade só ocorrerá quando a coisa passar a existir ou quando o vendedor a vier a adquirir.

Casos especiais

A venda de pais e avós a filhos ou netos carece, sob pena de anulabilidade, do consentimento dos outros filhos ou netos, e respetivos cônjuges, se casados em regime de comunhão de adquiridos ou de comunhão geral, suprível judicialmente.

A venda de bens próprios de um cônjuge casado sob o regime da comunhão de adquiridos carece, sob pena de anulabilidade, do consentimento do outro cônjuge, suprível judicialmente.

Os cônjuges não podem, enquanto casados, vender bens um ao outro.

O direito de habitação não é suscetível de ser transmitido.

O direito de usufruto, se já constituído, quando alienado, termina por morte do inicial usufrutuário e não do comprador.

Despesas

Na falta de estipulação em contrário, as despesas do contrato e outras despesas acessórias, como as de registos, ficam a cargo do comprador.

Preferência

A lei prevê vários direitos de preferência legais, atentos variados interesses, a favor de privados ou de entidades públicas, no caso de venda de um imóvel.

Implicações fiscais

A compra e venda está sujeita ao pagamento de IMT e de Imposto do Selo pelo comprador e antes da celebração da escritura.

As respetivas guias de liquidação são arquivadas com a escritura, juntamente com os respetivos comprovativos de pagamento.

A compra e venda origina ainda a tributação do vendedor em mais-valias, em sede de IRS ou IRC.

Permuta

Noção

A permuta ou escambo é o contrato oneroso pelo qual alguém dá a outrem um bem em troca de outro.

A este contrato são aplicáveis as regras da compra e venda, com as necessárias adaptações.

Como geralmente o valor dos bens não se equivale, aquele que recebe um bem de maior valor tem que entregar à contraparte o seu bem, de menor valor, e uma parte em dinheiro, para as prestações se equivalerem.

Preferência

Embora a permuta seja um contrato oneroso como a compra e venda, a sua realização não dá lugar ao exercício do direito de preferência, atento o facto de pressupor a troca por determinado bem que o preferente não está em condições de proporcionar.

Implicações fiscais

A grande vantagem da permuta é fiscal: quem adquire o bem de maior valor é quem paga IMT e Imposto do Selo, mas apenas pela diferença de valor entre esse bem e o que foi dado em troca do mesmo à outra parte, ou seja, pelo valor entregue em dinheiro à contraparte para que o valor das prestações seja o mesmo, ou pela diferença de valores patrimoniais tributáveis, se superior.

Exemplo:

  • A é dono de um imóvel que tem um valor patrimonial tributável de €100.000.
  • B é dono de um imóvel que tem um VPT de €50.000.
  • A e B atribuem no contrato de permuta o mesmo valor de €100.000 e de €50.000 aos imóveis.
  • A entrega um imóvel de €100.000 e recebe um imóvel de €50.000 mais a quantia em dinheiro de €50.000.
  • B recebe um imóvel de €100.000 e apenas paga IMT e Imposto do Selo sobre €50.000 (a diferença de valores).

Mesmo que as partes atribuam ao imóvel de B o valor de €100.000 o imposto a pagar será o mesmo, porque a diferença de VPT é superior.

Nos contratos de permuta de bens presentes (um terreno) por bens futuros (uma fração a construir) a transmissão relativamente aos bens futuros ocorre quando estes se tornam presentes, ou seja, quando é emitida a licença de utilização, devendo o particular juntar à declaração para a liquidação do IMT e do Imposto do Selo cópia da planta de arquitetura, caso o projeto já se encontre aprovado.

As guias de liquidação do IMT e Imposto do Selo são arquivadas com a escritura, juntamente com os respetivos comprovativos de pagamento.

A permuta origina ainda a tributação em mais-valias, em sede de IRS ou IRC.

Dação em cumprimento

Noção

A dação em cumprimento é um contrato pelo qual o devedor, com o acordo do credor, transmite a este último, tendo em vista a extinção de uma obrigação, uma coisa diversa da inicialmente acordada.

Por exemplo, se alguém deve uma quantia em dinheiro a um banco e não está em condições de a pagar, pode entregar ao banco um imóvel ou um crédito que tem sobre um terceiro para pagamento da dívida, com o acordo deste.

O devedor pode ainda entregar ao credor determinada coisa para que este a venda e assim satisfaça o seu crédito (dação pro solvendo), caso em que a obrigação só se extingue se o crédito for integralmente satisfeito.

Entre cônjuges

Embora a lei não permita a compra e venda entre cônjuges, ou, em geral, a celebração de contratos onerosos, é admitida a dação em cumprimento feita pelo cônjuge devedor ao cônjuge credor, mas apenas de bens próprios do devedor.

Despesas

Na falta de estipulação em contrário, as despesas do contrato e outras despesas acessórias, como as de registos, ficam a cargo do credor.

Preferência

A lei prevê vários direitos de preferência legais, atentos variados interesses, a favor de privados ou de entidades públicas, no caso de dação em cumprimento de um imóvel.

Implicações fiscais

O cálculo dos impostos devidos pela celebração do contrato de dação em cumprimento é idêntico ao da compra e venda.

A dação em cumprimento está sujeita ao pagamento de IMT e de IS pelo adquirente (credor) e antes da escritura.

As guias de liquidação do IMT e do Imposto do Selo são arquivadas com a escritura, juntamente com os respetivos comprovativos de pagamento.

A dação em cumprimento origina ainda a tributação do alienante (devedor) em mais-valias, em sede de IRS ou IRC.

Doação

Noção

A doação é o contrato pelo qual uma pessoa, com espírito de liberalidade e à custa do seu património, dispõe gratuitamente de uma coisa ou de um direito ou assume uma obrigação em benefício de outrem.

Efeitos

A transmissão da propriedade ocorre com a assinatura do contrato. A doação gera também a obrigação de entregar a coisa.

Casos especiais

Bens futuros

É proibida a doação de bens futuros.

Ato pessoal

Como a doação é um ato pessoal, a lei não permite que o doador atribua poderes a outrem para designar o donatário ou o objeto da doação.

Incapazes

Os representantes legais de incapazes não podem fazer doações em nome destes.

A doação a menores ou outros incapazes não carece de aceitação, a não ser que contenha encargos, caso em que terá que ser aceite pelo representante legal do incapaz.

Pessoas por nascer ou por conceber

As pessoas por nascer, já concebidas, ou por conceber por pessoa determinada viva ao tempo da doação, podem ser contempladas.

Entre casados

As pessoas casadas sob o regime imperativo da separação não podem fazer doações entre si. Esta limitação não se aplica às pessoas casadas sob o regime convencional da separação, adotado em convenção antenupcial.

As doações entre casados sob um regime de bens convencional de comunhão geral, de comunhão de adquiridos ou de separação são livremente revogáveis e caducam se o donatário falecer antes do doador, a não ser que este confirme a doação nos 3 meses subsequentes à morte, e ainda em caso de divórcio ou separação judicial de pessoas e bens.

As doações entre casados só podem ter por objeto bens próprios do doador e não bens comuns do casal.

Não se considera uma doação entre casados a doação entre pessoas já judicialmente separadas de pessoas e bens, mas sim uma doação sujeita ao regime geral.

Proposta

A doação, não sendo aceite, equivale a uma proposta, excetuado o caso de doação a menores ou outros incapazes.

Enquanto a doação não for aceite pode ser revogada pelo doador. A proposta de doação caduca se não for aceite pelo donatário em vida do doador.

Reserva de usufruto

A doação pode ser feita com ou sem reserva de usufruto, para o doador ou para terceiro, e pode ficar sujeita ao cumprimento de encargos pelo donatário.

Se se tratar de um bem comum dos doadores, o usufruto apenas pode ser reservado para ambos, embora se possa convencionar que se extingue apenas por morte do último que sobreviver.

O valor do usufruto vai diminuindo em função do aumento da idade do usufrutuário.

Doação a herdeiros “forçados”

A doação a filhos não carece do consentimento dos restantes filhos.

Ela pode ser feita como um “adiantamento da herança”, que será posteriormente tido em conta na partilha, abatendo-se o valor da doação ao direito do herdeiro. Neste caso, o imóvel fica sujeito a um ónus de eventual redução de doação sujeita a colação.

A doação pode, ao invés, ser feita tendo em vista um benefício adicional a acrescer à parte a que o herdeiro tem direito (por conta da quota disponível). Neste caso, a doação pode ser reduzida aquando da celebração da partilha, se tiver excedido o valor da quota disponível do doador.

Quando seja aplicável a lei portuguesa, a quota disponível de pessoa casada sem filhos é de 1/2, de pessoa casada com filhos é de 1/3, de pessoa não casada com filhos é de 1/3 se os filhos forem vários e 1/2 se apenas tiver 1 filho, de pessoa casada com pais vivos é de 1/3 e de pessoa casada com avós ou bisavós vivos é de 2/3.

Apenas é possível apurar com rigor o valor da quota disponível após o óbito, porque esta se contabiliza em função do valor total da herança.

Implicações fiscais

A doação é um negócio gratuito sujeito ao pagamento de Imposto do Selo (IS), a suportar pelo adquirente (donatário).

A doação de imóveis está sujeita ao pagamento da Verba 1.1. do IS (8 por mil) e da Verba 1.2. (10%), estando desta última isentos o cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes; a isenção não dispensa, porém, a declaração.

A doação é declarada à AT após a celebração da escritura, mas antes da requisição do registo, através de entrega da declaração Modelo 1 do IS.

No entanto, se o donatário for uma pessoa coletiva coletada em IRC, ainda que dele isenta, a doação apenas fica sujeita ao pagamento da Verba 1.1. do IS e a mesma é liquidada e paga antes da escritura.

Posteriormente, a AT envia ao donatário a liquidação do imposto para pagamento.

A doação é participada à AT mediante a exibição da escritura de doação e o preenchimento da declaração Modelo 1 do IS, assinada pelo donatário, com a indicação da identificação do doador, do donatário e do bem doado (e a exibição da prova do parentesco, em caso de isenção).

A declaração é entregue no serviço de finanças do domicílio fiscal do doador, ou, caso este resida no estrangeiro, no serviço de finanças do domicílio fiscal do donatário.

O prazo para a entrega da declaração Modelo 1 do IS decorre até ao final do 3.º mês seguinte à data de celebração da doação (prorrogável, em caso de impedimento justificado, por mais 60 dias); porém, como o prazo para registar é de 2 meses, o donatário tem que entregar a declaração antes desse limite, se não se quiser deparar com um agravamento do custo do registo para o dobro.

Justificação de direitos

Noção

A justificação de direitos tem por objetivo facilitar o ingresso de titularidades no registo, através do suprimento da falta de documento comprovativo do direito.

Assim, uma pessoa pode, por exemplo, ter uma posse em nome próprio, pública, pacífica, contínua e de boa fé de um imóvel que adquiriu verbalmente há mais de 20 anos, sem que lhe seja possível celebrar o contrato na forma legalmente imposta, caso em que poderá recorrer à escritura de justificação para poder registar o imóvel em seu nome.

A justificação pressupõe a ausência de litígio e a impossibilidade de obter o título em falta pelas vias normais.

A aquisição por usucapião ocorre pelo mero decurso do prazo, mas a justificação é necessária para que o titular disponha de título para registar o seu direito.

Qualquer pessoa com interesse legítimo, como os credores ou os fiadores do titular do direito, podem justificá-lo.

Neste tipo de escrituras é fundamental descrever todos os factos relevantes e fixar a data de início da posse, uma vez que é a essa data que se reportarão os efeitos da escritura.

Pode ainda acontecer que o titular do direito disponha de um título de aquisição a pessoa que não seja o atual titular inscrito no registo, faltando um título intermédio (porque se perdeu, destruiu ou não se encontra).

Espécies

Existem três espécies de justificações:

  • A justificação para estabelecimento de trato sucessivo, ou seja, para, pela primeira vez, registar o imóvel a favor de alguém (encontrando-se o bem, portanto, omisso no registo);
  • A justificação para estabelecimento de novo trato sucessivo, quando quem consta do registo como titular do imóvel ou do móvel sujeito a registo o abandonou, e outra pessoa, por o ter possuído pelo tempo necessário e com uma posse boa para adquirir por usucapião, passou a ser o seu proprietário, caso em que a pessoa que consta do registo tem obrigatoriamente que ser notificada da pretensão do novo titular;
  • A justificação para reatamento do trato sucessivo, quando quem é titular do bem dispõe de um título, mas o título intermédio se perdeu, destruiu ou não se consegue localizar (por exemplo, o bem está registado a favor de A e C comprou-o a B, mas não consegue localizar a escritura de compra de B a A); nesse caso, a pessoa que figura no registo como titular do direito tem obrigatoriamente que ser notificada da pretensão do novo titular.

Declarantes

A escritura de justificação é celebrada com a intervenção dos justificantes e de três declarantes.

Não podem ser declarantes as pessoas que não estejam no seu perfeito juízo, as pessoas que não entendam a língua portuguesa, quem não saiba ou não possa assinar, os menores não emancipados, os surdos, os mudos, os cegos, os colaboradores do cartório, o cônjuge, os bisavós, os avós, os pais, os filhos, os netos, os bisnetos, os irmãos, os sogros e os cunhados, tanto do notário que intervier no ato como de qualquer dos outros declarantes, o marido e a mulher conjuntamente, os parentes sucessíveis dos justificantes ou o cônjuge de qualquer deles e quem por efeito do ato adquira qualquer vantagem patrimonial.

Objeto

No tocante a imóveis, podem ser adquiridos por usucapião o direito de propriedade, ainda que se trate de uma quota indivisa em compropriedade, o usufruto, o direito de superfície, as servidões aparentes e o direito real de habitação periódica e pode ainda ser constituído por usucapião o regime da propriedade horizontal.

Os imóveis que se podem adquirir por usucapião, necessariamente não integrados no domínio público, são os imóveis inscritos na matriz (com caderneta predial, ainda que esta não se encontre em nome de quem pretende invocar a usucapião).

Podem também adquirir-se por usucapião os móveis sujeitos a registo (automóveis, participações sociais e navios).

Também pode outorgar-se uma justificação para obter título para cancelar encargos, como hipotecas.

Publicidade

Após a sua celebração, a escritura de justificação é sempre publicada num dos jornais do concelho da localização do prédio ou da sede da sociedade e, no caso do registo automóvel, da residência do titular inscrito, ou, na falta deste, da residência do justificante.

Caso não exista jornal no concelho, a publicação é feita num dos jornais mais lidos da região.

A certidão da escritura de justificação apenas pode ser emitida se não for comunicada pelo tribunal ao cartório que a mesma foi impugnada e decorridos 30 dias a contar do dia da publicação.

Implicações fiscais

A justificação de bens imóveis está sujeita ao pagamento da Verba 1.2. do Imposto do Selo (IS), a uma taxa de 10%, a suportar pelo justificante.

Porém, caso apenas se esteja a justificar um terreno e o justificante nele tenha construído posteriormente uma benfeitoria, o imposto incide apenas sobre o valor do terreno.

Caso se trate de uma justificação em que seja invocada uma doação entre ascendentes e descendentes ou casados ou unidos de facto, a mesma ficará isenta de IS.

Também no caso das justificações para reatamento do trato sucessivo não há lugar ao pagamento de imposto, dado que o mesmo já foi pago aquando da celebração do contrato.

Se o justificante for uma pessoa coletiva coletada em IRC, ainda que dele isenta, a justificação não fica sujeita a IS.

A justificação é declarada à AT através de entrega da declaração Modelo 1 do IS após a celebração da escritura, mas antes da requisição do registo.

A declaração é entregue no serviço de finanças do domicílio fiscal do justificante.

O prazo para a entrega da declaração Modelo 1 do IS decorre até ao final do 3.º mês seguinte à justificação (prorrogável, em caso de impedimento justificado, por mais 60 dias); porém, como o prazo para registar é de 2 meses, o justificante tem que entregar a declaração antes desse limite.

Mútuo

Noção

O mútuo é um contrato pelo qual uma das partes empresta dinheiro à outra, ficando esta obrigada a restituir o valor.

O mútuo pode ser gratuito (sem vencimento de juros) ou oneroso (com juros).

Juros

Os juros não podem exceder os juros legais em mais de 3% havendo garantia real (hipoteca), nem mais de 5% caso não exista essa garantia, considerando-se reduzidos a essa taxa limite se superiores.

Forma

O contrato de mútuo que envolva quantia superior a €2.500 está sujeito à forma escrita; porém, se essa quantia for superior a €25.000, ficará sujeito à forma de escritura pública.

Os mútuos concedidos por estabelecimentos bancários apenas estão sujeitos à forma escrita, independentemente do seu valor e mesmo que a outra parte não seja comerciante.

Minuta e documento complementar

Se pretende formalizar uma escritura de mútuo com intervenção de instituição de crédito é necessário colocar o seu banco em contacto com a notária para que lhe seja facultada a minuta da escritura, o documento complementar e indicado o procurador que estará presente no ato.

Implicações fiscais

O mútuo está sujeito ao pagamento de Imposto do Selo, a uma taxa de 4 por mil se o prazo for inferior a 1 ano, a uma taxa de 5 por mil se o prazo for igual ou superior a um ano, mas inferior a 5 anos, e a uma taxa de 6 por mil se o prazo for igual ou superior a 5 anos.

Cessão de crédito

Noção

A cessão de crédito é um contrato pelo qual o credor (o cedente) transmite, gratuita ou onerosamente, a um terceiro (o cessionário), uma parte ou a totalidade de um crédito, independentemente do consentimento do devedor, desde que a lei ou o contrato não o proíbam e o crédito não esteja, pela sua natureza, ligado à pessoa do credor.

Na falta de estipulação em contrário, a cessão importa a transmissão das garantias para quem adquire o crédito.

Forma

A cessão de crédito garantido por hipoteca está sujeita à forma de escritura pública.

Notificação do devedor

O devedor não tem que consentir na cessão de crédito, mas a mesma só produz efeitos perante ele se lhe for notificada.

Implicações fiscais

A cessão de crédito poderá estar sujeita ao pagamento do Imposto do Selo previsto na Verba 17 se for convencionado o direito de regresso do adquirente perante o credor.

A cessão de crédito também pode ficar sujeita ao pagamento do Imposto do Selo previsto na mesma Verba quando origine um financiamento (preço superior ao valor do crédito), caso em que o cedente também é tributado pelo ganho que aufere; porém, se o preço for inferior ao valor do crédito, não se verifica sujeição à mencionada verba.

Hipoteca

Noção

A hipoteca é uma garantia real, com efeitos não só entre as partes, mas perante terceiros.

Pode ser prestada pelo devedor ou por um terceiro, e confere ao credor o direito de ser pago pelo valor de certas coisas com preferência sobre os demais credores que não gozem de privilégio especial ou de prioridade de registo.

A hipoteca pode ter origem num contrato ou num ato unilateral, sem aceitação do credor; pode ainda ter origem legal ou judicial e pode garantir obrigações futuras ou condicionais.

Objeto

As coisas que podem ser objeto de hipoteca são os prédios rústicos e urbanos, as frações autónomas, o direito de superfície, o direito resultante de concessões em bens do domínio público, o usufruto das coisas e direitos já referidos e os automóveis.

Pode também ser hipotecada a quota de coisa ou direito comum, mas não pode ser hipotecada a meação dos bens comuns do casal, nem a quota de herança indivisa.

Acessoriedade

A hipoteca, como as garantias em geral, é acessória do crédito que garante e extingue-se com a extinção desse crédito.

Pacto comissório e inalienabilidade

Salvos casos excecionais, é nula a convenção pela qual o credor fará sua a coisa hipotecada no caso de o devedor não cumprir, assim como é nula a convenção que proíba o dono do bem hipotecado de o alienar ou voltar a onerar, embora seja lícito convencionar que o crédito hipotecário se vencerá logo que ocorra uma dessas situações.

Implicações fiscais

A hipoteca, se não for constituída no mesmo dia em que se constituir a dívida, está sujeita ao pagamento do Imposto do Selo previsto na Verba 10, à taxa correspondente ao respetivo prazo (4 por mil se o prazo for inferior a 1 ano, 5 por mil se for igual ou superior a um ano mas inferior a 5 anos, e 6 por mil se for igual ou superior a 5 anos).

As hipotecas prestadas à AT ou à Segurança Social para garantia do pagamento de impostos ou contribuições em prestações estão isentas de IS.

Fiança

Noção

A fiança é uma garantia pessoal, prestada por um terceiro, o fiador, para garantir uma obrigação do devedor perante o credor.

Sendo uma garantia pessoal, todo o património do fiador responde pela dívida.

Ao fiador é porém lícito recusar o cumprimento da obrigação enquanto o credor não tiver esgotado todos os bens do devedor ou acionado garantias reais, se existirem, como hipotecas, para obter a satisfação do seu crédito (benefício de excussão prévia).

Porém, o fiador pode renunciar a este benefício, o que é usual em operações bancárias, ficando o credor com o direito de escolher quais os bens que executa em primeiro lugar.

A fiança pode ser prestada sem o conhecimento do devedor e até contra a sua vontade e podem ser afiançadas obrigações ainda que futuras ou condicionais.

É discutível se a fiança carece de aceitação, pelo que à cautela devem intervir no contrato fiador e credor.

Acessoriedade

A fiança, como as garantias em geral, é acessória do crédito que garante e extingue-se com a extinção desse crédito.

Implicações fiscais

A fiança, se não for constituída no mesmo dia em que se constituir a dívida, está sujeita ao pagamento do Imposto do Selo previsto na Verba 10, à taxa correspondente ao respetivo prazo.

As fianças prestadas à AT ou à Segurança Social para garantia do pagamento de impostos ou contribuições em prestações estão isentas de IS.

Propriedade horizontal

Noção

Se um edifício se compuser de partes que sejam unidades independentes, distintas e isoladas entre si, com saída direta para a via pública ou para uma parte comum do prédio e desta para a via pública, pode ser afeto ao regime da propriedade horizontal, ainda que o mesmo edifício seja propriedade apenas de uma pessoa, caso em que aquele regime apenas produzirá efeitos a partir do momento em que seja vendida a primeira fração.

O regime da propriedade horizontal pode ser aplicado a conjuntos de edifícios funcionalmente ligados entre si pela existência de partes comuns afetas ao uso de todas ou de algumas das frações; imperioso é que todas as frações tenham entre si algo de comum que as ligue funcionalmente.

A propriedade horizontal origina um misto de regimes, em que a propriedade exclusiva da fração convive indissociavelmente com uma compropriedade das partes comuns.

Partes comuns

Partes imperativamente comuns

A lei obriga a que determinadas partes do prédio sejam comuns, tais como os alicerces, as colunas, os pilares, as paredes-mestras e todas as restantes partes que compõem a estrutura do edifício, o telhado e os terraços de cobertura (ainda que destinados ao uso exclusivo de uma fração) e as instalações gerais de água, gás, eletricidade, aquecimento, ar condicionado, comunicações e semelhantes.

Partes não imperativamente comuns

Já os pátios e jardins anexos ao edifício, os elevadores, as dependências destinadas ao uso e habitação do porteiro, as garagens e os lugares de estacionamento e, em geral, tudo o que não for do uso exclusivo de um condómino, só serão comuns se o título constitutivo da propriedade horizontal não afastar essa presunção.

Constituição

A autonomia das frações é atestada pela Câmara Municipal do local onde se situa o imóvel ou mediante a exibição de projeto de licenciamento aprovado pela mesma. Na escritura estarão presentes os proprietários.

Alteração

O título constitutivo da propriedade horizontal pode ser alterado por acordo entre todos os condóminos e mediante exibição de documento emitido pela Câmara Municipal que ateste a legalidade da alteração pretendida ou a exibição de projeto de licenciamento de alterações aprovado pela mesma.

Estarão presentes na escritura todos os condóminos ou o administrador munido de ata por todos assinada.

A falta de acordo de um condómino não é suprível, nem mesmo judicialmente.

Convenção antenupcial

Noção

A convenção antenupcial é um contrato celebrado entre os nubentes, no qual os mesmos podem livremente fixar o regime de bens pelo qual pretendem que se venha a reger o seu casamento (diferente do previsto na lei para os casos em que não exista esse contrato — regime supletivo).

Regime supletivo

O regime supletivo previsto na lei portuguesa para o caso de os nubentes não escolherem outro por convenção antenupcial é o da comunhão de adquiridos desde 01/06/1967, sendo anteriormente o da comunhão geral.

No regime da comunhão de adquiridos são próprios os bens que cada cônjuge leva para o casamento e ainda os bens que adquira depois deste a título gratuito (por herança ou doação), sendo comuns os adquiridos onerosamente na constância do matrimónio.

Regime imperativo

Há ainda certos casos em que a lei impõe um regime imperativo de separação de bens.

Desde 01/04/1978 que se aplica o regime imperativo da separação de bens a quem case após ter completado 60 anos (anteriormente este regime era aplicável aos casamentos celebrados por homem com mais de 60 anos e mulher com mais de 50).

Vigora ainda o regime imperativo da separação de bens quando o casamento seja celebrado sem processo preliminar de casamento.

Nestes casos podem contudo os nubentes fazer doações entre si antes do casamento.

Por fim, não podem os nubentes adotar o regime da comunhão geral nem estipular a comunicabilidade dos bens próprios se tiverem filhos de anterior casamento, ainda que maiores ou emancipados.

Autonomia dos nubentes

Fora destas situações os nubentes podem adotar o regime que pretenderem, quer um dos regimes tipo previstos na lei (comunhão geral ou separação), quer um misto de regimes, quer ainda introduzindo uma condição ou um termo.

Assim, podem os nubentes, por exemplo, adotar o regime da comunhão de adquiridos para o período em que não tenham filhos e, havendo-os, o regime passar a ser o da comunhão geral a partir dessa data, ou estipular que um bem que um adquiriu antes do casamento seja considerado comum do casal e quanto ao mais o casamento passar a reger-se pelo regime supletivo da comunhão de adquiridos.

Partilha por divórcio ou separação judicial de pessoas e bens

Bens comuns do casal

A lei, para proteção de interesses familiares e dos credores dos cônjuges, considera os bens comuns do casal como um património autónomo.

A comunhão dos bens do casal apenas existe quando o regime adotado é o da comunhão geral ou o da comunhão de adquiridos.

Até à partilha e em qualquer desses dois regimes de bens os cônjuges apenas têm direito a uma quota ideal nos bens comuns.

Partilha dos bens comuns

Esses bens apenas podem ser partilhados entre os cônjuges após o divórcio ou a separação judicial de pessoas e bens e, se antes, com a condição de a partilha apenas produzir efeitos após o divórcio ou a separação terem sido decretados.

Assim, para que os bens de que se compõe aquele património comum sejam divididos entre os cônjuges e seja posto fim à comunhão conjugal, torna-se necessário formalizar uma partilha, na qual o cônjuge que recebe bens de maior valor paga tornas ao outro.

Tornas

Se existir um bem comum do casal, o ex-cônjuge que ficar com esse bem tem que pagar o correspondente a metade do mesmo ao outro ex-cônjuge.

Porém, podem não existir tornas a prestar se o valor atribuído ao bem a partilhar for, por exemplo, igual ao valor em dívida ao banco e o ex-cônjuge que ficar com o bem a assumir na íntegra.

As tornas a prestar na partilha entre os ex-cônjuges são calculadas no pressuposto, a partir de 2008, de que, mesmo que o regime de bens adotado para o casamento tenha sido o da comunhão geral, nenhum dos cônjuges receberá mais do que receberia segundo o regime da comunhão de adquiridos.

Empréstimo

É vulgar, existindo empréstimo, um dos cônjuges, normalmente aquele a quem é adjudicado o bem, assumir em exclusivo a dívida.

Esta assunção de dívida produz efeitos entre os ex-cônjuges desde o momento da partilha, mas só produz efeitos perante o banco ou outro credor quando este der o seu assentimento à assunção da dívida em exclusivo por um dos ex-cônjuges e exonerar o outro da mesma dívida.

Impostos

Na partilha por divórcio o cônjuge que leva bens em excesso está sujeito ao pagamento do Imposto do Selo, a liquidar e pagar após a celebração da escritura, mas antes de requerido o registo.

O IS é liquidado pelo serviço de finanças onde se localizem os bens de maior valor.

O prazo para pagamento do imposto é de 30 dias a contar da data da celebração da escritura.

O cônjuge que receba tornas fica sujeito ao pagamento de mais-valias.

Divisão de coisa comum entre comproprietários, casados sob o regime da separação e unidos de facto

Compropriedade

A compropriedade pressupõe que duas ou mais pessoas sejam titulares do direito de propriedade sobre uma mesma coisa.

Se duas pessoas solteiras, viúvas, divorciadas ou casadas segundo o regime da separação adquirem um imóvel, passam a ser comproprietárias e cada uma delas é proprietária de uma quota definida do bem, normalmente metade.

Divisão de coisa comum

Para que uma dessas pessoas possa ficar exclusiva titular do mesmo bem é necessário formalizar uma escritura de divisão de coisa comum, pagando aquele que fica com o bem tornas ao outro comproprietário pela sua parte.

Empréstimo

É vulgar, existindo empréstimo, que aquele comproprietário que passe a ser exclusivo proprietário do bem após a divisão assuma em exclusivo a dívida.

Esta assunção de dívida produz efeitos entre os comproprietários logo no momento da divisão, mas só produz efeitos perante o banco ou outro credor quando este der o seu consentimento.

Implicações fiscais

Na divisão de coisa comum o comproprietário que leva bens em excesso está sujeito ao pagamento do Imposto do Selo, a liquidar e pagar após a celebração da escritura, mas antes de requerido o registo.

O comproprietário que receba tornas fica sujeito ao pagamento de mais-valias.

Habilitação de herdeiros

Noção

A habilitação de herdeiros é uma escritura na qual se declara quem são os herdeiros de determinada pessoa falecida, na presença do cabeça-de-casal ou de três declarantes.

Na habilitação de herdeiros o notário verifica:

  • A ocorrência do óbito da pessoa falecida através de certidão do assento de óbito;
  • O parentesco que ligava a pessoa falecida aos herdeiros que se pretendem habilitar através de certidões dos assentos de casamento e de nascimento; e
  • A existência ou não de testamento ou de repúdio de herança.

O cabeça-de-casal ou os declarantes atestam que não existem outras pessoas que além daquelas sejam herdeiras, nem outras que às mesmas prefiram na sucessão.

Declarantes

Não podem ser declarantes as pessoas que não estejam no seu perfeito juízo, as pessoas que não entendam a língua portuguesa, quem não saiba ou não possa assinar, os menores não emancipados, os surdos, os mudos, os cegos, os colaboradores do cartório, o cônjuge, os bisavós, os avós, os pais, os filhos, os netos, os bisnetos, os irmãos, os sogros e os cunhados, tanto do notário que intervier no ato como de qualquer dos outros declarantes, o marido e a mulher conjuntamente, os parentes sucessíveis dos herdeiros ou o cônjuge de qualquer deles e quem por efeito do ato adquira qualquer vantagem patrimonial.

Lei aplicável à sucessão

Para residentes na UE a lei aplicável à sua sucessão é a da residência habitual, a não ser que manifestem em testamento a vontade de que seja aplicável à sua sucessão a lei da nacionalidade.

Herdeiros “forçados”

Em Portugal o cônjuge sobrevivo passa a ser herdeiro legitimário e a integrar a 1.ª classe de sucessíveis, juntamente com os descendentes, ou, na sua falta, com os ascendentes, a partir de 01/04/1978.

Antes desta data integravam a 1.ª classe de sucessíveis apenas os descendentes, a 2.ª classe os ascendentes, a 3.ª classe os irmãos e seus descendentes e a 4.ª classe o cônjuge sobrevivo, que apenas sucedia na falta dos anteriores; no entanto, se o regime de bens fosse o da comunhão geral, era meeiro, ou seja, concorria a metade dos bens por direito próprio.

Implicações fiscais

A aquisição de bens por via sucessória é uma aquisição gratuita sujeita ao pagamento do Imposto do Selo, Verba 1.2. (10%), a suportar pelo adquirente, estando isentos o cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes; a isenção não dispensa, porém, a declaração.

A declaração do óbito e consequente aquisição por via sucessória é declarada à AT antes da requisição do registo de aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito (que não é obrigatório).

Posteriormente a AT envia ao herdeiro a liquidação do imposto para pagamento. A declaração é feita mediante a entrega da declaração Modelo 1 do IS.

No entanto, se o herdeiro for uma pessoa coletiva coletada em IRC, ainda que dele isenta, a aquisição não fica sujeita a IS.

A abertura da sucessão é participada à AT mediante a exibição de certidão do assento de óbito e o preenchimento da declaração Modelo 1 do IS, assinada pelo cabeça-de-casal, com a indicação da identificação do autor da herança, dos herdeiros, dos legatários e dos bens pertencentes à herança.

Caso existam contas bancárias deverá primeiramente celebrar-se a habilitação de herdeiros para que o banco possa emitir uma declaração que contenha o saldo das contas à data do óbito; as contas apenas podem ser movimentadas após a entrega da declaração Modelo 1 do IS à AT e a sua exibição no banco.

A declaração é feita no serviço de finanças do domicílio fiscal do falecido ou, caso este resida no estrangeiro, no serviço de finanças do domicílio fiscal do cabeça-de-casal.

O prazo para a entrega da declaração Modelo 1 do IS decorre até ao final do 3.º mês seguinte ao óbito (prorrogável, em caso de impedimento justificado, por mais 60 dias).

Partilha por óbito

Herança

A lei, para proteção de interesses familiares e dos credores do falecido, considera a herança como um património autónomo do dos herdeiros.

Até à partilha os herdeiros apenas têm o direito a uma quota ideal na herança.

Lei aplicável à sucessão

Para residentes na UE a lei aplicável à sua sucessão é a da residência habitual, a não ser que manifestem em testamento a vontade de que seja aplicável à sua sucessão a lei da nacionalidade.

Para portugueses residentes fora da UE a lei aplicável à sucessão é a da sua nacionalidade.

Partilha e tornas

Os herdeiros podem, sem partilhar, vender a terceiro, em conjunto, um determinado imóvel da herança.

Contudo, para que os bens de que se compõe a herança sejam divididos entre os herdeiros e seja assim posto fim à comunhão hereditária, torna-se necessário formalizar uma partilha, na qual o herdeiro que recebe bens de maior valor paga tornas aos demais.

Implicações fiscais

Na partilha por óbito o herdeiro que leva bens em excesso relativamente ao seu quinhão está sujeito ao pagamento de IMT e Imposto do Selo, a liquidar e pagar após a celebração da escritura, mas antes de requerido o registo.

O serviço de finanças competente para a liquidação é o da residência do autor da sucessão.

O prazo para pagamento dos impostos é de 30 dias a contar da data da celebração da escritura.

O herdeiro que receba tornas fica sujeito ao pagamento de mais-valias.

Cessão de quinhão hereditário

Noção

Um herdeiro pode, aberta a sucessão, alienar, a outro herdeiro ou a terceiro, o seu quinhão hereditário numa determinada herança.

Mas não pode vender a sua quota ideal apenas relativamente a um dos bens que integram a herança, ou seja, o herdeiro sozinho apenas pode alienar a sua parte (quota ideal) em toda a herança.

Os herdeiros podem alienar um determinado bem da herança a terceiro, desde que o façam todos em conjunto.

Se um dos herdeiros pretender ficar com a totalidade de um bem da herança tem que celebrar uma partilha por óbito com os demais herdeiros.

Preferência

O co-herdeiro tem direito de preferência em caso de cessão onerosa (venda) de quinhão hereditário.

Implicações fiscais

Cessão onerosa

A cessão onerosa de quinhão hereditário está sujeita ao pagamento de IMT e de Imposto do Selo, a suportar pelo adquirente e a pagar antes da celebração da escritura.

O serviço de finanças competente para a liquidação é o da residência do autor da sucessão.

Este contrato origina ainda a tributação do alienante em mais-valias. O registo não é neste caso obrigatório.

Cessão gratuita

A cessão gratuita de quinhão hereditário está sujeita ao pagamento do IS, Verba 1.2. (10%), a suportar pelo adquirente, estando isentos o cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes; a isenção não dispensa, porém, a declaração.

No entanto, se o adquirente for uma pessoa coletiva a cessão gratuita não está sujeita ao pagamento de IS.

A declaração é feita após a celebração da escritura, mas antes da requisição do registo de aquisição em comum e sem determinação de parte ou direito.

A cessão gratuita de quinhão hereditário é participada à AT mediante a exibição da escritura de habilitação dos herdeiros do falecido e da escritura de cessão gratuita do quinhão hereditário e o preenchimento da declaração Modelo 1 do IS.

A declaração é feita no serviço de finanças do domicílio fiscal do autor da herança ou, caso este resida no estrangeiro, no serviço de finanças do domicílio fiscal do donatário.

O prazo para a entrega da declaração Modelo 1 do IS decorre até ao final do 3.º mês seguinte ao óbito (prorrogável, em caso de impedimento justificado, por mais 60 dias).

Repúdio de herança

Noção

O repúdio de herança é um ato pelo qual uma pessoa, que teria a qualidade de herdeiro se aceitasse a herança, por escritura, de forma individual, pessoal, una, incondicional, irrevogável, indivisível e retroativa, rejeita aquela qualidade de herdeiro.

O repúdio de herança pressupõe, assim, que a mesma não tenha ainda sido aceite, expressa ou tacitamente, e que a sucessão já se encontre aberta por óbito de alguém, sendo por isso necessária a apresentação do assento de óbito do autor da herança para se formalizar o repúdio.

Irrevogabilidade

Tanto a aceitação da herança como o repúdio são irrevogáveis.

Direito de representação

Se a pessoa que repudia tiver descendentes passam a ser estes os herdeiros, os quais também podem repudiar a herança.

Menores

Os pais não podem repudiar a herança em nome de filhos menores sem autorização judicial, sob pena de o ato ser anulável.

Comunicação à Conservatória dos Registos Centrais

Os notários comunicam à Conservatória dos Registos Centrais a celebração de escrituras de repúdio de herança ou legado.

Implicações fiscais

O repúdio de herança está sujeito ao pagamento de Imposto do Selo, Verba 1.2. (10%), a suportar pelo adquirente do direito repudiado, estando isentos o cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes; a isenção não dispensa, porém, a declaração.

No entanto, se o adquirente for uma pessoa coletiva não está sujeito ao pagamento de IS.

A declaração é feita mediante a entrega da declaração Modelo 1 do IS no serviço de finanças do domicílio fiscal do autor da herança ou, caso este resida no estrangeiro, no serviço de finanças do domicílio fiscal do adquirente.

O prazo para a entrega da declaração Modelo 1 do IS decorre até ao final do 3.º mês seguinte ao repúdio (prorrogável, em caso de impedimento justificado, por mais 60 dias).

Associações

Noção

As associações são pessoas coletivas que assentam essencialmente num substrato pessoal, sem prejuízo de o seu funcionamento pressupor alguma organização.

Constituição

O primeiro passo para constituir uma associação é fazer aprovar um nome para a mesma, a pedido de um dos futuros associados, com a indicação de três nomes alternativos, por ordem de preferência, podendo o pedido ser feito pela notária.

Se o score de semelhança for inferior a 85% a firma pretendida poderá ter a viabilidade de ser aprovada.

As associações nascem com a formalização da escritura, na qual se podem desde logo designar as pessoas que vão desempenhar os cargos de diretores, fiscais e membros da mesa da assembleia geral.

Pode constituir-se uma associação apenas entre duas pessoas, embora sejam necessárias mais pessoas para que os órgãos sociais entrem em funcionamento.

A constituição de associações está ainda sujeita a inscrição no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas.

Alteração

As associações podem sofrer alterações aos seus estatutos, quer por mudança de nome, de objeto, da sede ou de outras cláusulas, como a forma de o seu órgão administrativo a obrigar perante terceiros.

Para algumas destas alterações é necessário um certificado de admissibilidade e ainda inscrição no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas.

Dissolução

As associações podem dissolver-se por várias causas, sendo a mais frequente a deliberação em assembleia geral.

Os bens da associação dissolvida têm o destino que lhes for fixado pelos seus estatutos ou por deliberação dos associados.

A dissolução das associações é publicada e está sujeita a inscrição no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas.

Beneficiário efetivo

Nos títulos de constituição de pessoas coletivas é obrigatória a identificação do beneficiário efetivo, através de declaração assinada pelos associados.

Na declaração são identificados os associados e os diretores, com a indicação do nome completo, NIF ou documento de identificação e cargo.

Se um dos sócios for uma pessoa coletiva são indicados os seus representantes legais.

Fundações

Noção

As fundações são pessoas coletivas que assentam essencialmente num substrato patrimonial afeto à prossecução de um determinado fim de interesse social, podem ser instituídas por ato entre vivos ou por testamento e estão sujeitas a reconhecimento após a sua constituição.

Constituição, alteração e extinção

As fundações estão sujeitas a inscrição no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas e a sua constituição e certas alterações carecem de certificado de admissibilidade.

Se o score de semelhança for inferior a 85% a firma pretendida poderá ter a viabilidade de ser aprovada.

Os seus estatutos podem sofrer alterações pela autoridade competente para o reconhecimento, sob proposta da administração, desde que essa alteração não belisque, no essencial, o fim da instituição e não contrarie a vontade do fundador.

As fundações extinguem-se em determinados casos previstos na lei.

Beneficiário efetivo

Nos títulos de constituição de pessoas coletivas é obrigatória a identificação do beneficiário efetivo, através de declaração assinada pelos fundadores.

Na declaração são identificados os fundadores e os representantes legais, com a indicação do nome completo, NIF ou documento de identificação e cargo.

Sociedades

A notária elabora as atas e requer os registos on-line; para o efeito os interessados podem levar o livro de atas ao cartório para dele ser extraída pública-forma ou podem certificar uma cópia da ata onde estiverem e enviá-la para o cartório por correio ou telecópia.

A notária assiste a reuniões de órgãos sociais e elabora as respetivas atas com base na declaração de quem presidir a assembleia.

Trata-se de matéria vasta, que não nos é possível aqui abordar em profundidade, deixando-se apenas algumas notas.

Forma dos atos societários

A maioria dos atos referentes a sociedades podem ser titulados por ata ou por documento escrito e registados on-line.

O contrato de sociedade está sujeito à forma de reconhecimento presencial de assinaturas.

Porém, se um contrato de constituição de sociedade ou de alteração do mesmo envolver entradas em espécie com bens imóveis, está sujeito à forma de escritura pública.

Contrato de sociedade

Noção

O contrato de sociedade é aquele em que duas ou mais pessoas se obrigam a contribuir com bens ou serviços para o exercício em comum de uma certa atividade económica, que não seja de mera fruição, com a finalidade de repartirem entre si os lucros resultantes dessa atividade.

Os cônjuges podem constituir sociedades entre si ou participar em sociedades.

A esmagadora maioria das sociedades em Portugal ou são sociedades por quotas (Lda), com mais de um sócio ou unipessoais, ou sociedades anónimas (SA).

Elementos do contrato

Do contrato de sociedade constam obrigatoriamente o tipo da sociedade, a firma, o objeto, a sede, o capital, a quota de capital e a natureza da entrada de cada sócio e a fixação do período do exercício se não coincidente com o ano civil.

A firma é previamente aprovada pelo Registo Nacional de Pessoas Coletivas.

As sociedades podem constituir-se on-line, com a escolha imediata de um nome pré-aprovado ou de uma firma composta por uma combinação dos nomes dos sócios da empresa, ficando o processo concluído em cerca de 24 horas.

Beneficiário efetivo

Nos títulos de constituição de pessoas coletivas é obrigatória a identificação do beneficiário efetivo, através de declaração assinada pelos sócios, na qual são identificados os sócios e gerentes ou administradores, com a indicação do nome completo, NIF ou documento de identificação e cargo.

Sociedades por quotas

Sócios e unipessoalidade

Uma sociedade por quotas pode constituir-se com a participação de dois sócios.

A sociedade por quotas pode ser unipessoal, com apenas um sócio, sendo a firma formada pela expressão Unipessoal, Lda.

Uma pessoa singular só pode ser sócia de uma única sociedade unipessoal por quotas e uma sociedade por quotas não pode ter como única sócia uma sociedade unipessoal por quotas.

Capital

O capital mínimo das sociedades por quotas é o da soma das quotas dos sócios, num valor nominal mínimo de €1,00 cada.

O capital pode ser realizado em numerário ou por entradas em espécie (em bens), previamente avaliadas por um ROC. As entradas em espécie têm que ser realizadas antes ou aquando da celebração do contrato.

Se as entradas em espécie consistirem em bens imóveis a constituição da sociedade está sujeita ao pagamento de IMT e Imposto do Selo.

A realização do remanescente, se se tratar de numerário, pode ser diferida até um prazo máximo de 5 anos.

Quotas

O valor de cada quota não pode ser inferior a €1,00, sendo o montante do capital social livremente fixado.

Aquando da constituição da sociedade por quotas cada sócio apenas pode ficar titular de uma única quota.

Alteração de pacto social

As alterações do pacto social são obrigatoriamente aprovadas por uma maioria de, pelo menos, três quartos dos votos correspondentes ao capital social, ou superior se o pacto social assim o exigir.

Aumento de capital

O aumento de capital, que é uma alteração ao pacto social, pode ser realizado em numerário ou por entradas em espécie, previamente avaliadas por um ROC.

O aumento pode fazer-se através do aumento do valor das quotas ou da emissão de novas quotas.

A aquisição de quotas derivada de aumento de capital está sujeita ao pagamento de IMT quando pela aquisição algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto.

Cessão de quotas

As cessões de quotas entre vivos, gratuitas ou onerosas, devem ser reduzidas a escrito e, caso não se trate de cessão entre ascendentes e descendentes ou entre sócios, carecem do consentimento da sociedade para perante ela produzirem efeitos.

Para a celebração de contrato de cessão de quotas a não sócios representativo de mais de 50% do capital social é necessária uma declaração que comprove o montante de eventuais dívidas à Segurança Social, ficando o adquirente solidariamente responsável pelas mesmas.

A cessão onerosa de quotas de sociedades titulares de bens imóveis está sujeita ao pagamento de IMT quando pela aquisição algum dos sócios fique a dispor de, pelo menos, 75% do capital social, ou o número de sócios se reduza a dois casados ou unidos de facto, e origina a tributação do alienante em mais-valias.

A cessão gratuita de quotas está sujeita ao pagamento do IS, Verba 1.2. (10%), estando isentos o cônjuge, o unido de facto, os descendentes e os ascendentes; a isenção não dispensa, porém, a declaração.

Unificação de quotas

As quotas de um mesmo sócio podem ser unificadas desde que integralmente liberadas e que não lhes correspondam direitos e obrigações diversos.

Assim, não pode, por exemplo, uma quota própria do sócio ser unificada com uma quota comum do casal, assim como não pode uma quota onerada com usufruto ser unificada com outra desonerada.

Sociedades anónimas

Sócios e firma

As sociedades anónimas têm que ser constituídas com a participação de pelo menos cinco sócios.

A firma pode conter o nome ou firma de todos ou algum dos sócios, com ou sem sigla, ser constituída por uma denominação particular ou pela reunião de ambos esses elementos, seguida da expressão Sociedade Anónima ou da abreviatura SA.

Capital

As sociedades anónimas podem constituir-se com um capital mínimo de €50.000. Existem sociedades anónimas com determinados objetos sujeitas a um capital mínimo superior.

Só pode ser diferida a realização de 70% do valor em numerário, ou seja, cada sócio tem necessariamente que realizar 30% das suas entradas em dinheiro antes da celebração do contrato.

A realização do remanescente pode ser diferida até um prazo máximo de 5 anos.

Ações

O valor nominal mínimo das ações é de €0,01 e as mesmas são sempre nominativas. As ações podem ser objeto de penhor.

Alteração de pacto social

Para se proceder à alteração do contrato social é necessária a presença, em primeira convocação da assembleia, de acionistas que detenham ações correspondentes a pelo menos um terço do capital social e, em segunda convocação, a presença de qualquer número de acionistas, e a deliberação deve ser aprovada em qualquer caso por uma maioria de dois terços dos votos emitidos.

Registo

O registo destina-se a dar publicidade à situação jurídica dos prédios, sociedades, participações sociais, automóveis, navios e aeronaves, com o principal objetivo de garantir segurança no comércio jurídico e promover a confiança nos mercados.

O registo em Portugal é, em geral, meramente declarativo (mero requisito de oponibilidade a terceiros e não da validade do contrato entre as partes), mas é obrigatório.

No entanto, o registo de constituição de hipoteca ou de sociedade é constitutivo.

O registo faz presumir que o direito pertence a quem nele figura como seu titular e exatamente nos moldes em que o mesmo se encontra registado.

A notária diligencia os pedidos de registo predial, comercial e automóvel relacionados com os contratos que formaliza.

O prazo para requerer atos de registo predial e de registo comercial é de 2 meses a contar da celebração da escritura, sob pena de pagamento dos emolumentos do registo em dobro.

O prazo para requerer atos de registo automóvel é de 60 dias a contar da data constante do contrato, sob pena do pagamento dos emolumentos do registo em dobro.

Pagamento do preço

Atentos os valores normalmente envolvidos, em princípio o pagamento não poderá ser feito em numerário, o que em geral só é possível para um valor não superior a €3.000,00.

A escritura de transmissão onerosa de bens imóveis terá obrigatoriamente que identificar o número do cheque emitido para o pagamento do preço (ou equivalente) e a entidade sacada ou, no caso de transferência bancária, o número das contas do ordenante e do beneficiário e respetivo banco.

Se o pagamento tiver sido feito em data anterior à da celebração do contrato (por exemplo, do sinal em contrato-promessa), esta também terá que ser indicada.

Em Portugal o pagamento é feito diretamente pelo comprador ao vendedor.

É o vendedor quem decide se pretende a emissão de cheque visado ou bancário, pelo que o mesmo deve ser contactado pelo comprador, previamente à celebração da escritura, para ver esclarecido este aspeto.

Se sobre o imóvel incidir hipoteca a favor de instituição de crédito será necessário cheque visado ou bancário, emitido a favor do banco credor, no montante do valor em dívida à data da escritura.

Documentação

Para facilitar a vida aos cidadãos e às empresas, a notária requisita e emite os documentos necessários à celebração de atos notariais no seu cartório, em portais próprios para o efeito, tais como:

  • Certidões de registo civil, predial e comercial;
  • Certidões de atos notariais realizados noutros cartórios ou já depositados na Torre do Tombo;
  • Cadernetas prediais (documento de identificação fiscal do prédio);
  • Guias para pagamento do Imposto Municipal sobre as Transmissões Onerosas de Imóveis e do Imposto do Selo;
  • Publicação dos elementos essenciais do projetado contrato de transmissão para efeitos do exercício do direito de preferência por entidades públicas;
  • Certificado de admissibilidade de denominação para a constituição de pessoa coletiva, alteração de denominação, mudança de sede para outro concelho ou alteração de objeto;
  • Inscrição no Ficheiro Central de Pessoas Coletivas de entidades não sujeitas a registo comercial, tais como associações, fundações e sociedades estrangeiras para a prática de ato isolado;
  • Publicação de atos referentes à vida das pessoas coletivas não sujeitas a registo comercial.

Destacamos os seguintes documentos necessários à celebração de escrituras públicas:

Licença de utilização

Necessidade de exibição

Não podem ser realizados atos que envolvam a transmissão da propriedade de prédios urbanos ou de suas frações, sob pena de nulidade, sem que se faça prova da existência de licença de utilização perante o notário, fazendo-se menção na escritura do número do alvará e da sua data de emissão ou da causa de isenção de licenciamento.

Na celebração de contrato-promessa em que seja prometida a celebração de contrato oneroso de transmissão ou constituição de direito real sobre edifício ou fração autónoma, já construído, em construção ou a construir, o notário verifica, aquando do reconhecimento presencial das assinaturas, a existência da licença de utilização ou de construção; contudo, o promitente-vendedor apenas pode invocar a omissão deste requisito se a mesma for culposamente causada pelo promitente-comprador.

Anotação da licença à descrição predial

A anotação da licença à descrição predial dispensa a necessidade da sua apresentação para a escritura.

Licença de construção

Ainda que o imóvel já se encontre concluído, se o alvará de licença de utilização já tiver sido requerido há mais de 50 dias, a escritura pode fazer-se com a exibição da licença de construção, mesmo já fora do seu prazo de validade, desde que o transmitente preste determinadas declarações.

Prédios não concluídos

É possível transmitir um imóvel como não concluído, com licença de construção em vigor, ou como edifício inacabado, exceto frações autónomas e moradias unifamiliares.

Regulamento Geral das Edificações Urbanas

O Regulamento Geral das Edificações Urbanas (REGEU), de 07/08/1951, sujeitou a execução de novas construções ou de quaisquer obras de construção civil, e a reconstrução, ampliação, alteração, reparação ou demolição das edificações e obras existentes à emissão de licença de utilização quando as mesmas intervenções tivessem lugar dentro do perímetro urbano e das zonas rurais de proteção fixadas para as sedes de concelho e para as demais localidades sujeitas por lei a plano de urbanização e expansão.

Assim, embora em geral a licença seja obrigatória para obras posteriores a 13/08/1951, data da entrada em vigor do REGEU, a verdade é que fora das mencionadas zonas o mesmo apenas foi sendo progressivamente tornado aplicável por deliberação municipal.

Assim, se um imóvel foi construído em 1950 sem ter sofrido alterações e se esse facto constar da caderneta predial, do registo predial, de documento camarário, de escritura pública, de certidão judicial ou de outro documento autêntico, o mesmo não carece de licença de utilização.

Mas pode acontecer que tenha sido construído em 1953, após a entrada em vigor do REGEU, e este ainda não fosse à data aplicável no local onde o mesmo se situa, o que pode ser certificado pela câmara municipal competente.

De notar que, por exemplo em Lisboa, existem imóveis com licença de utilização anterior a 1951.

Já no que respeita a edificações de caráter industrial ou de utilização coletiva o REGEU entrou em vigor em 13/08/1951 para todo o território nacional.

Venda por negociação particular em processo executivo

Neste caso a venda pode fazer-se mesmo que não exista licença, ficando a cargo do comprador o ónus de legalizar a construção.

Obras promovidas pelo Estado ou por Institutos Públicos

Os imóveis cuja construção ou utilização estejam isentos de licenciamento por as obras terem sido promovidas pelo Estado ou por Institutos Públicos podem ser transmitidos sem apresentação de licença.

Reabilitação urbana

No caso de operação de reabilitação urbana conforme com o previsto em plano de pormenor de reabilitação urbana, se não for determinada a realização da vistoria decorridos 10 dias da receção do requerimento para emissão da autorização de utilização, o termo de responsabilidade, desde que contendo as menções para o mesmo previstas na lei, acompanhado do requerimento e do comprovativo de apresentação de ambos à entidade gestora, vale como autorização de utilização, substituindo-a.

Ruínas

Desde que o facto de uma construção se encontrar em ruínas seja certificado pela câmara municipal competente a transmissão pode fazer-se sem exibição de licença.

Divisão e partilha

Não é necessária a exibição de licença de utilização.

Justificação

Tem vindo a ser entendimento maioritário do Instituto dos Registos e do Notariado a obrigatoriedade de exibição da licença de utilização.

Certificado energético

O certificado energético (CE), emitido por perito qualificado (PQ) e criado pelo DL n.º 118/2013, de 20/08, destina-se a informar o consumidor, para sua proteção, sobre o desempenho energético dos edifícios, com base numa classificação de A+, A, B, B-, C, D, E a F, apresentando um quadro de medidas de melhoria e identificando as componentes dos edifícios e os seus sistemas técnicos.

A certificação energética, cuja obtenção constitui obrigação a cargo do proprietário, sendo obrigatória para edifícios novos, está dispensada, entre outros casos menos frequentes, para armazéns, estacionamentos, oficinas e similares, desde que a presença humana não ocorra mais de 2 horas por dia e não represente uma ocupação superior a 0,025 pessoas/m², e para ruínas ou edifícios em estado de degradação que prejudique a sua utilização para o fim a que se destinam, com base em declaração camarária ou emitida por PQ.

A certificação energética também está dispensada para aquisições em processo executivo ou de insolvência.

No que respeita a edifícios existentes, a certificação energética apenas é obrigatória em caso de venda, dação em cumprimento ou locação, estando dispensada para contratos gratuitos.

A falta de CE não impede a celebração da escritura, mas pode originar um processo contraordenacional movido contra o proprietário.

Ficha técnica

Noção

A ficha técnica da habitação (FTH) é um documento descritivo das principais características técnicas e funcionais do prédio urbano ou fração autónoma destinados a habitação, reportadas ao momento da conclusão das obras de construção, reconstrução, ampliação ou alteração.

A FTH foi criada tendo em vista reforçar os direitos dos consumidores à informação e proteção dos seus interesses económicos no âmbito da aquisição onerosa de habitação.

A elaboração, registo e entrega ao comprador da FTH é uma obrigação do promotor imobiliário.

Profissionais

A entrega da FTH ao comprador é obrigatória quando o negócio é oneroso, o transmitente é um profissional, o imóvel se destina a habitação e a sua licença de utilização foi requerida após 16/08/2004, data da entrada em vigor da Portaria 817/2004, de 16/07.

Assim, os imóveis destinados a habitação cuja licença tenha sido requerida ou emitida antes daquela data, ou que tenham sido construídos, sem alterações posteriores, antes da entrada em vigor do REGEU, estão dispensados desta obrigação por parte do promotor.

Consumidores

A transmissão do imóvel pode ainda ocorrer fora do âmbito profissional, entre consumidores, caso em que o vendedor apenas está obrigado à entrega da FTH ao comprador se, tendo adquirido o imóvel já construído, tiver recebido a FTH quando o adquiriu.

Contudo, a pessoa singular que leve a cabo uma construção após a indicada data é obrigada a entregar a FTH ao comprador se posteriormente transmitir o imóvel.

Versão provisória da FTH

Se o imóvel for alienado antes de ter sido emitida a sua licença de utilização a FTH pode ser substituída pela sua versão provisória.

Mediação imobiliária

É obrigatória a menção de ter ou não ocorrido intervenção de mediadora imobiliária nas escrituras que titulem contratos de transmissão onerosa de bens imóveis, e, em caso afirmativo, a indicação da denominação da mediadora e do respetivo número de licença.

O notário adverte os intervenientes do dever de fazerem constar dos documentos a intervenção de mediador e ainda de que, se omitirem esta informação, incorrem em pena de desobediência.

Loteamento

Constituição ou transmissão de lotes

Constitui operação de loteamento a ação que tenha por objeto ou por efeito a constituição de um ou mais lotes destinados, imediata ou subsequentemente, à edificação urbana, e que resulte da divisão de um ou vários prédios ou do seu reparcelamento.

Dos negócios jurídicos de que resulte, direta ou indiretamente, a constituição ou transmissão de lotes de terreno destinados à construção urbana devem constar:

  • O documento comprovativo de que a operação reúne os condicionalismos de isenção de controlo prévio (destaque); ou
  • O número do alvará ou comunicação prévia, a data de emissão do título, a data de caducidade e a certidão do registo predial.

Estão isentas de licenciamento as operações urbanísticas promovidas pela administração pública.

1.ª transmissão de edifícios ou de frações autónomas

Não podem ser realizados atos de primeira transmissão de edifícios ou de frações autónomas dos mesmos edificados em lotes resultantes de alvará de loteamento sem que seja exibida:

  • Certidão emitida pela câmara municipal comprovativa da receção provisória das obras de urbanização; ou
  • Certidão emitida pela câmara municipal comprovativa de que a caução prestada pelo loteador é suficiente para garantir a boa execução das obras de urbanização; ou
  • Certidão emitida pela câmara municipal comprovativa da conclusão das obras de urbanização, devidamente executadas em conformidade com os projetos aprovados, quando a realização das obras for promovida pela câmara municipal por conta do loteador.

A obrigatoriedade da exibição daqueles documentos não é aplicável aos lotes resultantes de loteamento cujo alvará tenha sido emitido ao abrigo do Decreto-Lei n.º 289/73, de 06/06, e do Decreto-Lei n.º 400/84, de 31/12.

Os prédios cuja autonomia se comprove ser anterior a 1973 não carecem de qualquer documento camarário para se autonomizar.

Aumento do número de comproprietários

O aumento do número de comproprietários decorrente de transmissão, onerosa ou gratuita, de prédio rústico ou misto, está sujeito a prévia autorização da câmara municipal do concelho de localização do imóvel.

Para o efeito considera-se que o casal (e entendemos que também os unidos de facto) configura um único proprietário, caso o bem seja comum.

Estruturação fundiária

Fracionamento de terrenos aptos para cultura

Os terrenos aptos para cultura não podem fracionar-se em parcelas de área inferior à unidade mínima de cultura fixada para a zona onde se localizam, sob pena de nulidade.

Importa fracionamento a constituição de usufruto sobre uma parcela de terreno.

A proibição de fracionamento não é aplicável:

  • A terrenos que constituam partes componentes de prédios urbanos (logradouros) ou se destinem a algum fim que não seja a cultura;
  • Se o adquirente da parcela resultante do fracionamento for proprietário de terreno contíguo ao adquirido, desde que a área da parte restante do terreno fracionado não passe a ser inferior à unidade mínima de cultura;
  • Se o fracionamento tiver por objetivo a retificação de extremas de prédios contíguos com polígono irregular;
  • Se o fracionamento tiver por finalidade a desintegração de terrenos para construção, caso em que se aplicam as regras dos loteamentos; este fracionamento é anulável pelo prazo de 3 anos, após decorridos 3 anos sem que a construção se inicie.

Troca de terrenos aptos para cultura

A troca de terrenos aptos para cultura só é possível, sob pena de nulidade:

  • Quando ambos os terrenos tenham área igual ou superior à unidade mínima de cultura;
  • Quando, tendo qualquer dos terrenos área inferior à unidade mínima de cultura, um dos proprietários adquira terreno contíguo a outro que lhe pertença, permitindo-lhe essa aquisição constituir um novo prédio de área igual ou superior àquela unidade;
  • Quando, independentemente da área dos terrenos, ambos os permutantes adquiram terreno confinante com prédio seu.
Preferência

Noção

O direito de preferência consiste no direito de alguém se substituir a outrem como adquirente num contrato oneroso, nas mesmas condições acordadas com essa pessoa.

Assim, se, por exemplo, o proprietário (preferido) acorda com um terceiro a venda de um imóvel, o preferente tem o direito de o adquirir nas mesmas condições previamente acordadas com esse terceiro.

O direito de preferência pode ter origem num contrato ou num testamento (direito de preferência convencional), mas pode decorrer diretamente da lei (direito de preferência legal).

O direito de preferência legal prevalece sempre sobre o convencional e tem eficácia real, embora não esteja sujeito a registo.

Os atos que originam o exercício do direito de preferência são em geral a compra e venda e a dação em cumprimento.

Direito de preferência convencional

O direito de preferência de origem convencional pode ter mera eficácia obrigacional, apenas oponível entre as partes, caso em que, se o bem for vendido a terceiro que desconheça o contrato, o preferente apenas terá direito a uma indemnização.

Pode ser atribuída ao direito de preferência convencional eficácia real, mediante a celebração do contrato por escritura pública e o seu posterior registo, caso em que o contrato não só é oponível entre as partes, mas também perante terceiros, podendo o preferente substituir-se ao terceiro no contrato por via judicial.

Direito de preferência legal

O direito de preferência legal, não sujeito a registo, é um limite à autonomia privada, na modalidade de escolha da parte com quem se contrata.

O preferido mantém a liberdade de contratar apenas se o entender, mas, fazendo-o, deve contratar com o preferente nas mesmas condições que lhe são oferecidas por um terceiro.

Em geral os direitos de preferência legal existem apenas em caso de venda ou dação em cumprimento.

Notificação

O preferente deve ser notificado do projeto do contrato a celebrar, do qual constem todos os elementos essenciais do negócio, e o prazo para o preferente manifestar o seu interesse na aquisição é, em geral, de 8 dias.

Sendo vários os titulares de direito de preferência, a mesma deve ser exercida em conjunto pelos que estejam interessados em exercer o direito, abrindo-se licitação entre eles se o direito for exercido apenas por um.

Venda de coisa conjuntamente com outras

O preferente pode exercer a preferência apenas relativamente a uma das coisas, pelo preço proporcional, a não ser que o proprietário comprove que essa coisa não é separável sem prejuízo apreciável, caso em que o preferente deverá adquirir todas as coisas.

Preferência legal a favor de particulares

Comproprietário e co-herdeiro

O comproprietário, em caso de venda ou dação em cumprimento da quota de outro comproprietário, goza de direito de preferência, sendo o seu direito graduado em primeiro lugar relativamente aos demais preferentes.

O herdeiro goza igualmente de direito de preferência em caso de venda ou dação em cumprimento do quinhão de outro herdeiro na herança, sendo o seu direito graduado em primeiro lugar.

Proprietário de prédio onerado com servidão legal de passagem

Tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do prédio dominante.

Arrendatário rural ou florestal

O arrendatário rural ou florestal, com contrato de arrendamento em vigor há mais de três anos, goza de direito de preferência em caso de venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado, estando isento de IMT na respetiva aquisição.

Porém, este direito cede perante o direito de preferência do comproprietário ou do co-herdeiro.

O arrendatário que adquira o imóvel com base neste direito terá que explorar o prédio durante, pelo menos, cinco anos.

Proprietário de terreno confinante com área inferior à UMC

Tem direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do prédio confinante no caso de o terceiro interessado não ser também confinante.

Se vários proprietários forem titulares desse direito e o prédio a alienar for um prédio encravado, prevalece o direito do proprietário do prédio onerado com servidão de passagem a favor desse prédio encravado; em segundo lugar prevalece o direito do proprietário que, pelo exercício do seu direito, obtenha a área que mais se aproxime da UMC fixada para a zona.

Prédio rústico ou misto incluído em área de RAN

Os proprietários de prédios rústicos ou mistos incluídos em área de Reserva Agrícola Nacional gozam de direito de preferência na alienação ou dação em cumprimento de prédios rústicos ou mistos confinantes.

Arrendatário urbano

O arrendatário urbano, com contrato em vigor há mais de três anos e desde que não lhe seja exigível a restituição do prédio ao senhorio, goza de direito de preferência na venda ou dação em cumprimento do imóvel arrendado, direito que prevalece sobre o do proprietário do solo.

Estabelecimento de interesse histórico e cultural ou social local

O arrendatário de imóvel em que esteja situado estabelecimento ou entidade reconhecido como de interesse histórico e cultural ou social local goza do direito de preferência na transmissão onerosa do imóvel ou parte do imóvel onde o estabelecimento se encontre instalado, sendo-lhe conferido um prazo de 30 dias para o exercício do seu direito. Os municípios também gozam de direito de preferência nos mesmos casos.

Trespasse

Em caso de trespasse de estabelecimento comercial ou industrial ou de escritório para o exercício de profissão liberal instalados em local arrendado, o senhorio tem direito de preferência em caso da sua venda ou dação em cumprimento, a não ser que as partes acordem diversamente no contrato de arrendamento.

Remição

O cônjuge não separado judicialmente de pessoas e bens, os descendentes e os ascendentes têm o direito, pela referida ordem, de adquirir os bens do seu familiar adjudicados ou vendidos em venda executiva, pelo preço por que tiver sido feita a adjudicação ou a venda.

O direito de remição prevalece sobre o direito de preferência.

Preferência legal a favor de entidades públicas

As entidades públicas têm-se todas por notificadas, contados 10 dias úteis da data da disponibilização do anúncio, se a mesma for publicitada no portal do registo predial on-line. Esta publicação tem a vantagem de evitar múltiplas comunicações.

Regime Jurídico dos Instrumentos de Gestão Territorial

Os municípios têm preferência nas transmissões onerosas entre particulares de terrenos ou edifícios situados em áreas do plano com execução programada.

IMT e IS

Caso se comprove que o preço declarado numa venda foi inexato ou simulado e a diferença relativamente ao valor correto for superior a 30% ou €5.000, o Estado, as autarquias locais e as demais pessoas coletivas de direito público podem preferir na venda.

Património cultural

Os comproprietários, o Estado, as Regiões Autónomas e as autarquias locais gozam, pela ordem indicada, do direito de preferência em caso de venda ou dação em pagamento de bens classificados ou em vias de classificação ou de bens situados em zona geral ou especial de proteção desses imóveis.

O proprietário deve comunicar previamente o projeto de venda à Direção-Geral do Património Cultural e comprovar essa comunicação junto do notário, constituindo a falta de comunicação impedimento para a celebração da escritura.

Caso seja violado o dever de comunicação o contrato é anulável pelo prazo de um ano a contar do conhecimento da celebração do mesmo.

Georreferenciação

Os prédios passam a ter um número de identificação de prédio (NIP) e a estar georreferenciados, com recurso a técnicos habilitados.

Nos pedidos de registo de aquisição é obrigatória a indicação do número de representação gráfica georreferenciada, exceto se a mesma já tiver sido entregue e conste do BUPi (Balcão Único do Prédio), se o prédio se encontrar inscrito na matriz cadastral ou se tratar de ato praticado em processo executivo ou de insolvência.

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